COVID-19 SALGINININ İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ ÜZERİNDEKİ ETKİSİ
T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından COVID-19 salgını çerçevesinde alınan önlemler ve il valiliklerine gönderilen genelgeler kapsamında 81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor, güzellik merkezleri ve kuaför faaliyetleri geçici bir süre ile durdurulmuştur.
Bunun yanı sıra birçok işletme de kendi inisiyatifi ile geçici süre ile faaliyetlerini durdurma kararı almış, işyerinde faaliyet gösteremez hale gelmiştir.
Bu çerçevede, 26/3/2020 tarihli ve 31080 (Mükerrer) sayılı Resmî Gazete ile 7226 Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“7226 sayılı Kanun”) yayımlanmış ve 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlenmiştir.
Dolayısıyla belirlenen bu tarihler arasında kiracıya, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle yapılan ihtarlar “haklı nedenle” yapılan ihtar olarak kabul edilemeyecek, ileride sözleşmenin feshi davasına dayanak gösterilemeyecektir. Yine bu tarihler arasında, ödenmeyen kira bedellerine ilişkin icra takibi de gerçekleştirilemeyecektir.
1-Yukarıda belirtilen düzenleme uyarınca 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında kiracı, kira ödemekten muaf mı tutulmuştur?
Yukarıda belirtmiş olduğumuz düzenleme uyarınca, kiracının (T.C. İçişleri Bakanlığı Genelgesi ile kapatılan işyerleri hariç olmak üzere) kira bedeli ödemekten muaf tutulması söz konusu değildir. Kiracının kira ödeme yükümlülüğü devam etmekte olup sadece kira bedelinin ödeme zamanı ertelenmiştir. Dolayısıyla kiraya veren, bu sürenin bitiminden sonra ödenmeyen kira alacağını, faizi ile birlikte, kiracıdan talep edebilecektir.
2- 30/06/2020 tarihinden sonra kira sözleşmelerinin durumu ne olacaktır?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 27.06.2018 tarihli, 2017/11-90 E., 2018/1259 K. Sayılı ilamında “Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır” şeklinde mücbir sebebi tanımlamıştır. Bu çerçevede COVID-19 salgını da mücbir sebep olarak nitelendirilmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 28.4.2010 tarihli, 2010/15-193- 235 Sayılı bir diğer ilamında da
“Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural “ahde vefa, söze sadakat” ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine “akde tahammül süresi” denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir” şeklinde görüş belirtmiştir.
Kanaatimizce her uyuşmazlık kendi somut özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmek üzere;
İşyeri, T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından alınan tedbirler kapsamında kapanmış bir işyeri ise, kiracı, kiraya verenden kira sözleşmesinin askıya alınmasını talep edebilecektir. Mücbir sebebin sürekli bir nitelik kazanması halinde ise ifa imkansızlığı hususunun gündeme gelmesi söz konusu olacak, kiracı kira ödeme borcundan kurtulabilecektir.
Ancak işyeri, T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından alınan tedbirler kapsamında kapanması gereken bir işyeri değil ise bu durumda ifa imkansızlığı değil ifa güçlüğü hususu gündeme gelecektir. Kiracının, kira ödeme yükümlülüğü devam etmekle birlikte kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilecektir.
SONUÇ
COVID-19 salgını hukuki açıdan ilk kez karşılaşılan bir durumdur. Yapmış olduğumuz bu bilgilendirmeler, mevcut duruma ilişkin genel bilgilendirmeler olup tüm bu hukuki düzenlemelerin ne şekilde uygulanacağı zaman içerisinde daha belirgin hale gelecektir. Dolayısıyla bu süreçte, yaşanan uyuşmazlıklar bakımından en etkili çözüm, tarafların menfaatleri göz önünde tutularak yapılacak olan anlaşmalardır. Böylece salgının etkileri asgari düzeye indirilebilecek, tarafların süreci en az zararla tamamlaması sağlanabilecektir.
Bu kapsamda aklınıza takılan tüm hususlara ilişkin çekinmeden iletişime geçebilirsiniz.
Hazırladığımız rehberin faydalı olması dileğiyle,
Saygılarımızla
Arb. Av. Eldem Ecehan YAPIŞLAR